Ao procurar um imóvel para alugar, é comum o futuro inquilino se deparar com a exigência de alguma garantia. Fiador, seguro-fiança e caução estão entre as modalidades previstas pela legislação brasileira.
A caução em dinheiro costuma gerar muitas dúvidas. O proprietário pode pedir qualquer valor? Pode exigir caução e fiador ao mesmo tempo? O dinheiro pode simplesmente ficar guardado com o locador? No final do contrato, o inquilino recebe exatamente o que pagou? E o proprietário pode descontar valores por danos no imóvel?
Essas perguntas precisam ser respondidas com base na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que disciplina as locações de imóveis urbanos no Brasil.
Neste artigo, vamos entender de maneira simples como funciona a caução na locação, quais são os limites estabelecidos pela lei e quais cuidados proprietário e inquilino devem tomar para evitar conflitos.
O que é caução no contrato de aluguel?
A caução é uma das modalidades de garantia que podem ser utilizadas em um contrato de locação.
Em termos simples, a garantia existe para oferecer maior segurança ao locador caso determinadas obrigações do contrato não sejam cumpridas pelo locatário.
O artigo 37 da Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades de garantia locatícia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Portanto, a caução não é uma cobrança criada livremente pelas imobiliárias. É uma modalidade expressamente prevista na legislação.
Caução é a mesma coisa que depósito antecipado de aluguel?
Não.
Embora no cotidiano algumas pessoas chamem a caução de “depósito”, juridicamente é importante compreender que ela funciona como garantia da locação.
O aluguel, por sua vez, corresponde ao pagamento pelo uso do imóvel.
Misturar os dois conceitos pode gerar problemas principalmente no encerramento do contrato.
Se determinado valor foi entregue como caução, ele deve ser tratado conforme as regras aplicáveis à garantia, e não simplesmente considerado um aluguel adicional.
Quanto pode ser cobrado de caução em dinheiro?
Esse é um dos pontos mais importantes.
Quando a caução é prestada em dinheiro, o § 2º do artigo 38 da Lei nº 8.245/1991 estabelece que ela não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel.
Imagine um aluguel mensal de R$ 2.000.
Nesse exemplo, a caução em dinheiro não poderia ultrapassar:
R$ 2.000 × 3 = R$ 6.000
Isso não significa que o locador seja obrigado a exigir exatamente três meses.
A legislação estabelece um limite máximo.
As partes podem estabelecer caução menor, desde que respeitadas as demais regras aplicáveis.
O proprietário pode pedir quatro ou seis meses de caução?
Se estamos falando especificamente de caução em dinheiro em uma locação submetida à Lei do Inquilinato, a legislação estabelece o limite de três meses de aluguel.
Portanto, exigir quatro, cinco ou seis meses como caução em dinheiro ultrapassa o limite previsto no artigo 38, § 2º.
É importante especificar “caução em dinheiro” porque a Lei do Inquilinato também admite caução em outros tipos de bens e estabelece regras próprias para essas hipóteses.
Onde deve ficar o dinheiro da caução?
Outro detalhe frequentemente ignorado aparece no próprio artigo 38.
O § 2º determina que a caução em dinheiro seja depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens decorrentes desse depósito quando ocorrer o levantamento do valor.
Portanto, a legislação não trata a caução simplesmente como um dinheiro entregue ao proprietário para que ele faça o que quiser durante toda a locação.
Essa regra também ajuda a compreender por que, ao final, a discussão não deve necessariamente se limitar à simples devolução do mesmo valor nominal entregue anos antes.
A caução precisa ser devolvida ao final do aluguel?
A caução funciona como garantia e, encerrada a locação, deve ser verificado se existem obrigações pendentes que possam justificar sua utilização.
O Procon-SP explica que a caução em dinheiro deve ser restituída ao locatário no término da locação, acrescida dos juros e da correção do período, podendo o locador descontar débitos pendentes.
Portanto, não existe uma regra segundo a qual o proprietário simplesmente “fica com a caução” porque o contrato acabou.
Também não significa que o inquilino necessariamente receberá todo o valor independentemente da existência de débitos ou danos pelos quais seja responsável.
É necessário analisar a situação do imóvel e as obrigações do contrato.
O proprietário pode descontar aluguel atrasado da caução?
A caução existe justamente como uma garantia da locação.
Se houver débito pendente abrangido pela garantia, poderá haver utilização do valor para satisfação da obrigação, conforme o caso.
O Procon-SP menciona expressamente a possibilidade de desconto de débito pendente no valor a ser restituído.
Isso não significa que o proprietário possa criar valores arbitrários.
Se houver divergência, é importante que seja possível identificar qual dívida está sendo cobrada e como o valor foi calculado.
Posso deixar de pagar os últimos aluguéis porque existe caução?
Esse é um erro bastante comum.
Alguns inquilinos pensam:
“Deixei três meses de caução, então nos últimos três meses simplesmente não pago aluguel.”
Não é recomendável fazer isso unilateralmente.
A caução é uma garantia, enquanto o pagamento pontual do aluguel continua sendo uma obrigação do locatário durante a vigência do contrato.
O Procon-SP lista entre os deveres do locatário justamente pagar pontualmente o aluguel e os encargos legal ou contratualmente exigidos.
Se as partes desejarem fazer algum acerto específico no encerramento, é prudente formalizá-lo.
Não transforme unilateralmente a garantia em pagamento de aluguel sem verificar o contrato e sem acordo.
O proprietário pode descontar danos do imóvel?
A resposta depende de quais danos estamos falando.
A Lei do Inquilinato estabelece obrigações tanto para o locador quanto para o locatário.
O inquilino deve restituir o imóvel, ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
Também cabe ao locatário reparar danos provocados por ele, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.
Já o locador possui obrigações próprias, inclusive responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. O Procon-SP resume essas responsabilidades em suas orientações sobre habitação e locação.
Portanto, é errado concluir que absolutamente qualquer marca encontrada no imóvel autoriza automaticamente desconto na caução.
É necessário distinguir dano atribuível ao locatário de desgaste decorrente do uso normal.
O que é desgaste normal do imóvel?
Imagine alguém morando durante vários anos em um apartamento.
É natural que determinados elementos apresentem sinais de uso com o passar do tempo.
A própria Lei do Inquilinato, ao tratar da obrigação de restituição do imóvel, ressalva as deteriorações decorrentes do uso normal.
Isso significa que a análise da entrega não deve partir da ideia de que o imóvel necessariamente precisa estar materialmente idêntico ao dia em que foi entregue, independentemente do tempo de utilização.
Por outro lado, danos causados por mau uso são outra questão.
Por isso, documentar o estado inicial do imóvel é tão importante.
Por que a vistoria de entrada é tão importante?
A vistoria é uma das melhores formas de reduzir conflitos no encerramento da locação.
Antes de entrar no imóvel, é recomendável registrar detalhadamente seu estado.
O Procon-SP inclui o termo de vistoria entre os itens básicos do contrato e orienta que nele conste uma descrição minuciosa do estado de conservação do imóvel antes do ingresso e após a saída do locatário.
Fotografias também podem complementar a documentação.
Se já havia uma porta riscada, uma peça quebrada ou uma mancha na parede no momento da entrada, é importante que isso esteja registrado.
Sem documentação, uma discussão futura pode ficar muito mais difícil.
Posso contestar a vistoria de entrada?
Se você receber um laudo de vistoria e encontrar informações que não correspondem ao estado real do imóvel, registre a divergência.
Por exemplo:
O laudo informa que a parede está perfeita, mas existe uma infiltração visível.
O documento diz que determinado eletrodoméstico funciona, mas você percebe no primeiro teste que ele não liga.
A melhor conduta é comunicar o problema por escrito e guardar o registro.
Não espere vários meses para mencionar algo que poderia ter sido documentado imediatamente.
O proprietário pode exigir caução e fiador juntos?
Aqui a legislação é bastante clara.
O parágrafo único do artigo 37 da Lei do Inquilinato veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade.
Isso significa que não se pode simplesmente acumular, como garantias contratuais da mesma locação:
caução + fiança;
caução + seguro-fiança;
fiança + seguro-fiança.
A escolha deve observar as modalidades permitidas pela lei.
Esse ponto é tão importante que o STJ, em decisão publicada em março de 2026, voltou a explicar que a proibição legal se refere à multiplicidade de garantias contratuais.
Então nunca podem existir duas garantias relacionadas à dívida?
Aqui existe uma diferença jurídica importante.
Em março de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a existência de fiança no contrato de aluguel não impede, em caso de inadimplência, o exercício do penhor legal previsto no Código Civil.
O STJ explicou que a vedação da Lei do Inquilinato se refere às garantias contratuais escolhidas pelas partes. O penhor legal, por sua vez, decorre diretamente da lei e possui natureza diferente.
Para o leitor leigo, o principal é compreender:
o proprietário não pode simplesmente exigir duas modalidades de garantia contratual previstas no artigo 37.
A existência de outras garantias decorrentes diretamente da legislação é uma questão jurídica diferente.
Caução, fiador e seguro-fiança: qual a diferença?
Na caução, determinado bem ou valor é oferecido como garantia.
Na fiança, existe uma terceira pessoa que assume obrigações de garantia conforme o contrato e a legislação.
No seguro-fiança, existe uma contratação securitária destinada a garantir determinadas obrigações locatícias dentro das condições da apólice.
Nenhuma dessas modalidades deve ser escolhida apenas porque alguém disse que “é assim que todo aluguel funciona”.
Leia o contrato e entenda exatamente qual garantia está sendo exigida.
A caução pode ser feita com um imóvel?
Sim.
A caução não precisa necessariamente ser em dinheiro.
O artigo 38 da Lei do Inquilinato estabelece que ela pode recair sobre bens móveis ou imóveis.
Quando a caução for constituída sobre bem imóvel, deve ser averbada à margem da respectiva matrícula. A caução em bem móvel, por sua vez, deve ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos.
Em 2024, o STJ analisou inclusive os efeitos jurídicos de caução locatícia devidamente averbada na matrícula de imóvel e reconheceu sua relevância como garantia em concurso de credores.
Para locações residenciais comuns, entretanto, a caução em dinheiro costuma ser muito mais familiar ao público.
Quem deve pagar as despesas ordinárias do condomínio?
Em regra, as despesas ordinárias de condomínio são de responsabilidade do locatário.
São despesas relacionadas à administração e manutenção cotidiana do condomínio, conforme as regras da Lei do Inquilinato.
Já as despesas extraordinárias de condomínio são atribuídas ao locador nas hipóteses previstas pela legislação.
O Procon-SP também apresenta essa divisão ao explicar os deveres de locador e locatário.
Isso é importante para a caução porque, no encerramento do contrato, podem surgir discussões sobre supostos débitos condominiais.
Antes de aceitar qualquer desconto, descubra exatamente qual despesa está sendo cobrada e a quem ela cabe juridicamente.
Quem paga IPTU?
Esse ponto é diferente das despesas extraordinárias de condomínio.
A Lei do Inquilinato admite que determinadas obrigações sejam atribuídas contratualmente ao locatário.
O Procon-SP orienta que impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo são, em princípio, obrigações do locador, ressalvada disposição contratual em contrário.
Por isso, leia o contrato.
Não é correto responder à pergunta “inquilino paga IPTU?” apenas com um “sempre sim” ou “sempre não” sem verificar o contrato e a legislação.
O proprietário pode cobrar taxa de administração da imobiliária do inquilino?
A Lei do Inquilinato atribui ao locador o pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediação, incluindo despesas relacionadas à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador.
O Procon-SP também apresenta essa obrigação em suas orientações.
Isso não deve ser confundido com despesas que efetivamente cabem ao locatário.
Por isso, antes de pagar qualquer cobrança adicional apresentada como “taxa obrigatória”, verifique sua natureza e o fundamento utilizado.
O que acontece quando o contrato termina?
O encerramento da locação não deve ser tratado apenas como:
“Entreguei a chave e pronto.”
É recomendável organizar a entrega.
Normalmente será necessário verificar a situação do imóvel, eventuais débitos, contas relacionadas à ocupação, vistoria e devolução das chaves.
Se existe caução, esse também é o momento em que deve ser apurado se há algum valor legitimamente utilizado para cobrir obrigações pendentes e qual saldo deverá ser restituído.
Documente essa etapa.
O proprietário pode reter toda a caução alegando danos?
Não deveria existir uma retenção arbitrária simplesmente baseada em uma afirmação genérica de que “o imóvel teve danos”.
Se houver valores sendo descontados, é importante identificar os danos alegados e os respectivos custos.
A vistoria inicial e a vistoria final são especialmente relevantes nesse momento.
Também é necessário considerar a ressalva legal referente às deteriorações decorrentes do uso normal.
Se houver discordância, reúna os documentos e tente formalizar a contestação.
Existe prazo na Lei do Inquilinato de exatamente 30 dias para devolver a caução?
Esse é um ótimo exemplo de informação que não devemos inventar.
É comum encontrar na internet afirmações como:
“O proprietário tem obrigatoriamente 30 dias para devolver a caução.”
O artigo 38, § 2º, da Lei do Inquilinato estabelece as regras da caução em dinheiro, inclusive o limite de três aluguéis, depósito em poupança e reversão das vantagens ao locatário por ocasião do levantamento, mas não cria nesse dispositivo um prazo geral de exatamente 30 dias para toda devolução de caução.
Por isso, não vamos transformar uma prática contratual ou afirmação encontrada na internet em prazo legal inexistente.
O contrato, a conclusão da vistoria, a existência de débitos e as circunstâncias concretas precisam ser observados.
E se o proprietário não devolver a caução?
Primeiro, procure formalizar a solicitação.
Peça uma prestação clara das contas:
valor inicialmente entregue;
rendimentos correspondentes;
eventuais descontos;
motivo de cada desconto;
saldo a ser restituído.
Se o locador afirmar que existem danos ou débitos, solicite a discriminação.
Guarde mensagens, contrato, comprovantes de pagamento, laudos de vistoria e demais documentos.
Se não houver solução amigável, pode ser necessário buscar orientação jurídica e avaliar a medida adequada ao caso.
Locação diretamente com proprietário é relação de consumo?
Esse tema merece cuidado.
A Lei do Inquilinato é a legislação central para as locações urbanas.
Não se deve afirmar que toda relação entre proprietário e inquilino é automaticamente uma relação de consumo regida integralmente pelo Código de Defesa do Consumidor.
O próprio material educativo do Procon-SP diferencia a locação intermediada por imobiliária da locação realizada diretamente com o proprietário ao abordar a proteção consumerista.
Portanto, neste artigo, as regras centrais apresentadas decorrem da Lei nº 8.245/1991.
Posso usar a caução para fazer reparos antes de entregar o imóvel?
Não faça compensações unilateralmente sem analisar o contrato.
Se o imóvel sofreu dano pelo qual você é responsável, pode ser mais organizado providenciar adequadamente o reparo antes da entrega e guardar comprovantes.
Mas também não realize reformas desnecessárias simplesmente porque alguém afirma que o imóvel precisa ficar “como novo”.
Compare a vistoria inicial com a situação final e diferencie danos de desgaste normal.
Pintar o imóvel na saída é sempre obrigatório?
Não existe uma resposta universal baseada apenas na frase “todo inquilino precisa pintar”.
A obrigação de restituição deve ser analisada à luz do estado em que o imóvel foi recebido, das deteriorações decorrentes do uso normal, de eventuais danos e das disposições contratuais juridicamente válidas.
Se o imóvel foi entregue recém-pintado e houve danos relevantes às paredes, a situação será diferente de uma mera deterioração natural decorrente do tempo.
Por isso, novamente, a vistoria é fundamental.
O que conferir antes de assinar um contrato de aluguel?
Leia o contrato inteiro antes de assinar.
Confira principalmente:
valor do aluguel;
data de vencimento;
índice e periodicidade do reajuste;
prazo da locação;
garantia escolhida;
responsabilidade pelo condomínio;
responsabilidade pelo IPTU;
condições de manutenção;
multas;
vistoria;
condições de encerramento.
O Procon-SP também destaca esses elementos entre os pontos básicos que devem constar do contrato de locação.
Se alguma cláusula estiver pouco clara, peça explicação antes de assumir a obrigação.
Fonte externa para complementar o conteúdo
O Procon-SP possui uma seção específica de orientação sobre habitação e locação. O órgão explica, em linguagem acessível, que a Lei Federal nº 8.245/1991 é a legislação básica das locações urbanas e apresenta informações sobre contrato, deveres do proprietário e do inquilino, caução, despesas condominiais e outras questões práticas.
Consultar as orientações do Procon-SP sobre locação de imóveis
Perguntas Frequentes (FAQ)
Qual é o valor máximo da caução em dinheiro?
A caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, conforme o artigo 38, § 2º, da Lei nº 8.245/1991.
Se o aluguel é R$ 1.500, podem pedir R$ 4.500 de caução?
Sim. R$ 4.500 correspondem a três meses de um aluguel de R$ 1.500 e, portanto, estão dentro do limite legal para caução em dinheiro.
Podem cobrar R$ 6.000 de caução nesse mesmo aluguel?
Se o aluguel é R$ 1.500 e estamos falando de caução em dinheiro, R$ 6.000 equivaleriam a quatro meses e ultrapassariam o limite estabelecido pelo artigo 38, § 2º.
O proprietário pode exigir caução e fiador?
Não como duas garantias contratuais simultâneas da mesma locação. O artigo 37, parágrafo único, veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
Onde deve ficar a caução em dinheiro?
A Lei do Inquilinato determina que seja depositada em caderneta de poupança, revertendo ao locatário as vantagens decorrentes do depósito quando ocorrer o levantamento.
A caução deve ser devolvida com rendimento?
A legislação determina que as vantagens decorrentes do depósito em poupança revertam ao locatário no levantamento. O Procon-SP também orienta que a restituição seja acrescida dos juros e correção do período, descontados eventuais débitos pendentes.
Posso usar a caução para pagar os últimos meses de aluguel?
Não é adequado decidir isso unilateralmente. Enquanto o contrato estiver vigente, o pagamento pontual do aluguel permanece uma obrigação. Eventual compensação deve ser analisada conforme contrato e acordo entre as partes.
Desgaste normal pode ser cobrado do inquilino?
A Lei do Inquilinato determina que o imóvel seja restituído no estado em que foi recebido, salvas as deteriorações decorrentes do uso normal. Portanto, desgaste normal e dano causado pelo locatário não devem ser tratados como se fossem a mesma coisa.
Existe prazo legal geral de 30 dias para devolver a caução?
O artigo 38, § 2º, da Lei do Inquilinato não estabelece, nesse dispositivo, um prazo geral fixo de 30 dias para toda devolução de caução. É preciso analisar o encerramento da locação, eventuais débitos e as condições do contrato.
O proprietário pode ficar com toda a caução?
A caução não se transforma automaticamente em patrimônio do proprietário ao fim do contrato. Eventuais débitos podem repercutir no valor a ser restituído, mas a retenção precisa estar relacionada às obrigações garantidas e à situação concreta.
Conclusão
A caução é uma garantia legalmente admitida nos contratos de locação, mas isso não significa que seu funcionamento possa ser definido livremente sem observar a Lei do Inquilinato.
Quando a caução é feita em dinheiro, a Lei nº 8.245/1991 limita o valor ao equivalente a três meses de aluguel e determina seu depósito em caderneta de poupança, com as vantagens decorrentes revertidas ao locatário no momento do levantamento.
Também não é permitido simplesmente acumular várias modalidades de garantia contratual na mesma locação.
No encerramento, proprietário e inquilino devem verificar a situação do imóvel, eventuais débitos e a destinação da garantia.
É justamente por isso que contrato escrito, comprovantes, fotografias e vistorias de entrada e saída são tão importantes.
Quanto melhor documentada estiver a locação desde o início, menores serão as chances de terminar o contrato discutindo sobre danos que já existiam, valores que ninguém consegue comprovar ou cobranças que não estavam claramente estabelecidas.
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